國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干征管口徑的公告

國(guó)家稅務(wù)總局公告2026年第3號(hào)

為了進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅征收管理，增強(qiáng)土地增值稅政策執(zhí)行的確定性，更好服務(wù)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)建設(shè)，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)公告如下：

一、關(guān)于土地增值稅預(yù)征申報(bào)時(shí)間

納稅人申報(bào)預(yù)征土地增值稅的起始時(shí)間為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目首張預(yù)售許可證書(shū)（或現(xiàn)售備案證書(shū)）的發(fā)證當(dāng)日；取得預(yù)（銷(xiāo)）售收入時(shí)間早于發(fā)證時(shí)間的，為取得首筆預(yù)（銷(xiāo)）售收入當(dāng)日。土地增值稅預(yù)征稅款所屬期的截止時(shí)間為稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算申報(bào)時(shí)的前一預(yù)征稅款所屬期終了之日。

預(yù)征土地增值稅按月或按季申報(bào)繳納，具體由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市稅務(wù)局統(tǒng)一確定。

二、關(guān)于預(yù)征土地增值稅計(jì)稅依據(jù)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，預(yù)征土地增值稅的計(jì)征依據(jù)＝預(yù)收款÷（1＋增值稅適用稅率或征收率）。

三、關(guān)于土地增值稅清算的銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售面積歸集時(shí)間

納稅人辦理土地增值稅清算申報(bào)時(shí)，確認(rèn)銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售面積的截止時(shí)間為稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申報(bào)時(shí)的前一預(yù)征稅款所屬期終了之日。

四、關(guān)于項(xiàng)目規(guī)劃范圍外支出的扣除標(biāo)準(zhǔn)

納稅人取得出讓土地時(shí)，與縣級(jí)以上人民政府或其相關(guān)部門(mén)在土地出讓合同或其補(bǔ)充協(xié)議中約定，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃范圍外為政府建設(shè)公共設(shè)施的，實(shí)際發(fā)生的支出計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。

五、關(guān)于印花稅和地方教育附加的扣除標(biāo)準(zhǔn)

納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的印花稅，在申報(bào)土地增值稅時(shí)計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”扣除。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的地方教育附加，視同稅金予以扣除。

六、關(guān)于受理清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅申報(bào)時(shí)間

納稅人在預(yù)征申報(bào)稅款所屬期終了之日后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按尾盤(pán)銷(xiāo)售方式申報(bào)繳納土地增值稅。其中，預(yù)征申報(bào)稅款所屬期終了之日后至出具清算審核結(jié)論期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，在稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算審核結(jié)論后的首個(gè)納稅申報(bào)期內(nèi)統(tǒng)一申報(bào)。

尾盤(pán)銷(xiāo)售土地增值稅按季申報(bào)繳納。

七、關(guān)于尾盤(pán)銷(xiāo)售土地增值稅單位扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算方式

納稅人辦理尾盤(pán)銷(xiāo)售土地增值稅申報(bào)時(shí)，各類(lèi)型房地產(chǎn)單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額不包括清算時(shí)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，尾盤(pán)銷(xiāo)售發(fā)生的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金據(jù)實(shí)扣除。

各類(lèi)型房地產(chǎn)單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額＝稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定相應(yīng)類(lèi)型房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額合計(jì)÷相應(yīng)類(lèi)型房地產(chǎn)的可售建筑面積。

八、關(guān)于尾盤(pán)銷(xiāo)售土地增值稅適用免稅政策的具體情形

納稅人辦理尾盤(pán)銷(xiāo)售土地增值稅申報(bào)時(shí)，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅當(dāng)期增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，按規(guī)定繳納土地增值稅；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅當(dāng)期增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，可申報(bào)享受土地增值稅有關(guān)免稅政策。

本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知書(shū)的項(xiàng)目按照本公告執(zhí)行，已出具清算受理通知書(shū)的項(xiàng)目仍按原規(guī)定執(zhí)行，不再調(diào)整。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第八條第二款、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（2016年第70號(hào)）第一條第二款自本公告施行之日起同時(shí)廢止。

特此公告。

                                                                                               國(guó)家稅務(wù)總局

                                                                                             2026年1月1日